住宅ローンを組む際に頭金をどのくらい入れるのか悩まれると思います。私の意見としましては
頭金無しでフルローンで長期で
が良いと思います。
なぜかは
①住宅ローンは非常に低金利で借りられる。
②有事の際に現金を保有しておいた方が良い。
③運用等で住宅ローン金利のよりも高利で増やすことができるため。
④住宅ローン控除制度の拡充により金利負担が小さい。
⑤一度組んだローンの期間を延長することができない。
となります。
具体的に説明していきます。
①の住宅ローンの低金利についてですが、現在は金融緩和やマイナス金利誘導の影響も有って住宅ローンの金利は低金利となっています。ですので多く借り入れても利息返済額は小さく済みますので無理に頭金入れずに借りても良い状況であります。住宅ローンに頭金を入れて手持ち現金を減らして他のローン（自動車ローン、教育ローン等）を使用すればほぼ間違いなく住宅ローンより高い金利を払うことになってしまいます。
②の有事の際の現金保有ですが例えば現在で言えば、コロナ禍による影響での突然の失業や収入源や事故や故障により自動車の購入が必要になるなど急に現金が必要になる場面があるかと思います。その際に手持ち現金が無いとローンでお金を借りることになってしまいますのでこれも住宅ローンよりも高金利を払うことになってしまいます。少なくとも半年～1年分くらいの生活防衛資金は持って置くべきと考えます。
③の運用等についてですがNISAやiDeCoなど政府主導の非課税運用制度が設けられていることやネット証券を中心に手数料無料や非常に低い信託報酬手数料の投資信託の登場などにより、住宅ローン金利よりも高い利回りでの安定的に低リスクで運用が可能な状況となています。住宅ローンに手持ち現金を頭金として入れるより運用した方が資産を増やせる可能性が高い状況であると言えます。
④の住宅ローン控除は各年の控除限度額として40万円、認定長期優良住宅等の場合は最大50万円の上限額で10年間ローン控除ができます。住宅ローン控除を受ける金額を考えれば頭金を入れたりローン期間を短くしないほうが良い場合が出てきます。借り入れの際に計算をして借り入れするようにしましょう。
⑤のローン期間延長ですが一度組んだ住宅ローンを途中で期間を延ばすことはできません。ですので最初に長く取っておいて繰り上げ返済により短くするほうがリスクが小さくできます。運用状況や後のライフイベントによっては繰り上げ返済も無理に行わないほうが良い場面はあります。
以上のように現在住宅ローンにおいては頭金無しでフルローンで長期での借り入れでも良い条件が整っていると言えます。ただし金利に恵まれている住宅ローンとはいえローンであるため自分の収入やライフプランから無理の無い金額の借り入れとしなければなりません。頭金無しでも入れるお金はあるがあえて入れないのと入れるお金が無いでは全く違います。住宅ローンは長期間で非常に大きな金額となるため慎重に行うべきです。
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