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こんにちはヤママメです。
「小島プレス工業」に続き「デンソー」にもサイバー攻撃がされました。
企業活動を行う上でITは欠かせないものになり、情報セキュリティーを高めることが必要になりますね。
「サイバー」と言えば『新世紀GPXサイバーフォーミュラ』なアラフォーヤママメです。
『新世紀GPXサイバーフォーミュラ』って水素エンジンや常温超電導モーターに人工知能のナビゲーションのある車両なんですよね。
今はまさに『新世紀GPXサイバーフォーミュラ』の時代になっていますね。
夢のマイホーム、一生に一度の買い物ですね。
35年ローンで多額のお金で購入しますが、いざ売ろうとすると安くしか売れません。
これは日本だけの特異な状態で、海外では家が資産となります。
私ヤママメは中古で一条工務店のi-smart（アイスマート）を安く購入しました。
現在資産となっていない家ですが、日本でも将来資産となるでしょうか。
高額で購入する家が資産となることで、将来世代に渡って豊かになることができます。
資産化する家の考えを家選びに加えることで将来豊かな日本となることを提案します。
※今回の記事は国土交通省の住宅政策の資料を中心にまとめています。
国の施策として家の資産化に向けて動いています。
実際に家が資産化することは私の私的な希望が多分に含まれます。
同じように賛同して頂ける方がたくさんいてくれることを望みます。
家が資産化するには住む人が新築じゃなくても性能の良い家はいいよねってならないといけない。
中古住宅購入についてご質問やご意見などはこのブログのお問い合わせやinstgramのDMなどに送って頂ければご回答します。
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私の購入したような中古物件がみつかるのはなかなか難しく時間がかかります。
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現在の日本の中古住宅事情
現在の日本の中古住宅市場では築年数によって価格が下落していきます。
目安となっているのが法廷耐用年数になります。
法定耐用年数とは
事業などの業務のために用いられる建物などの資産は、一般的には時の経過等によってその価値が減っていきます。このような資産を減価償却資産といいます。
減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。この使用可能期間に当たるものとして法定耐用年数が定められています。
No.2100 減価償却のあらまし｜国税庁 (nta.go.jp)
減価償却の考えである法定耐用年数が住宅の資産価値評価に使用されており、この耐用年数は住み続けるのに支障が出る期限年数でありません。
木造住宅の法定耐用年数は22年で、22年経つと価格がほぼゼロ近くまで下がります。
実際の築年数の価格下落は↓になります。
性能の良い家も悪い家も築年数で判断される。
おかしな状態です。
でも、逆に言えば性能の良い中古の家は安く買える。
木造住宅の耐用年数は
では木造住宅に実際住み続けることができる耐用年数とはどのくらいなのでしょうか。
耐用年数には物理的耐用年数や経済的耐用年数などがあります。
物理的耐用年数
物理的耐用年数と経済的耐用年数・機能的耐用年数 - フロンティア資産評価研究会 (frontier-valuation.com)
建物躯体や構成材が物理的あるいは化学的原因により劣化し、要求される 限界性能を下回る年数。
経済的耐用年数
継続使用するための補修・修繕費その他費用が、改築費用を上回る年数。
木造住宅の物理的耐用年数は50～60年と言われています。
長期優良住宅では100年が想定されています。
適切なメンテナンスを行っている木造住宅においては法定耐用年数を超えても住み続けることができます。
長期優良住宅のような高性能な家は100年程度住めます。
築20年の高性能な家ならあと80年も住めてしまいます。
なぜ日本では中古住宅に価値が無く価格が下落してしまうのか
日本の住宅は戦後の焼け野原から現在まで建築棟数を増やして、多くの人に家を行き渡らせることが優先されました。
そのため安価に簡単に建てられるものが多く、低性能で劣化しやすい家ばかりになっています。
また、日本では新築で建てた後に適切な維持保全が行われないことも住宅の寿命を短くしています。
上記のことから中古住宅市場で評価されるような良質な住宅が少なく、中古住宅に価値を見出していません。
日本の家は海外に比べて非常に短い期間で建て替えてしまいます。
日本の家は劣化しやすい安普請な家ばかり。
家に資産価値が無くなっても仕方ない。
日本の家は消耗品 海外の家は資産
日本では家を建てても資産にならないため家を建てるために使ったお金は年月と供に消費されています。
戦後、日本では繰り返し家の建て替えを行ってきたため、資産が残らない結果となっています。
一方アメリカでは家が資産となるため、家に投資した金額以上の資産価値となり徐々に豊かになっていきます↓
アメリカでは家を建てた以降の世代も家を引き継ぐことで家の建築コストがかからずに家に住むことができ、資産を持った状態となることができます。
日本では家を建てても資産とならず貧しくなり、アメリカでは家を建てると資産になり裕福になっていきます。
親の家を相続となったら日本では負債だけどアメリカなら資産。
このままだと日本人どんどん貧しくなっちゃうよ。
日米の家の資産評価の違い
日本では家は法定耐用年数によって減価していきます。
一方、アメリカでは実質的な経過年数（Effective age）と、経済的残存耐用年数（Remaining economic life）を建物価格の判断要素としています。
実際の築年数は査定上考慮されていません。
経過年数（Effective age)は建物の劣化や維持修繕の状況当に基づいて鑑定士により判断されます。
この経過年数（Effective age)から建物の減価が算出されます。
つまり、高性能で長期に渡って使用できる劣化しにくい家を適切に維持保全することで資産価値が残っていくことになります。
資産価値が維持することで住宅ローンで購入している家を売る際に、ローン残高より高く売ることができるようになります。
一度家を建てることで資産になり、家族の増減により住み替えになっても家を売って新たな家を購入することができます。
ライフステージに応じた住み替えが可能になり、空き家問題の解決にもなります。
家が資産になったら簡単に住み替えられる。
老後の心配も無くなりますね。
資産価値の高い家
資産価値の高い家というものはどんなものになるでしょうか。
資産価値の高い家は住宅性能の高い家で住宅性能表示制度で高く評価されます。
住宅性能表示制度とは
住宅性能表示制度とは| 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会 (hyoukakyoukai.or.jp)
住宅性能表示制度は、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するためにつくられた制度となっています。
・住宅の性能（構造耐力、省エネルギー性、遮音性等）に関する表示の適正化を図るための共通ルール（表示の方法、評価の方法の基準）を設け、消費者による住宅の性能の相互比較を可能にする。
・住宅の性能に関する評価を客観的に行う第三者機関を整備し、評価結果の信頼性を確保する。
・住宅性能評価書に表示された住宅の性能は、契約内容とされることを原則（注1）とすることにより、表示された性能を実現する。
この住宅性能表示制度の中でも重要な性能が下記３点となります。
耐震性
耐震性とは
新築_PDF用 (mlit.go.jp)
柱や梁、主要な壁、基礎などの構造躯体の強さを評価し、地震の作用がどの程度大きくなるまで、傷を受けたり壊れたりしないかの評価となります。
耐震性が高い家は地震が起きた際に倒壊、損傷が少なく、大きな力に耐える家となります。
地震が起きても家が保たれ、居住者の安全が守られます。
耐震等級は1～3まであり、耐震等級3であれば数百年に一度程度発生する地震による力の1.5倍の力に対して倒壊、崩壊しない程度になります。
耐震性については地震の多い日本では多くの家で対策されており、現在（2022年3月）ではパワービルダー系の家でも耐震等級３となっているものが多いです。
劣化の軽減
劣化の軽減とは
新築_PDF用 (mlit.go.jp)
住宅に使われている材料は、時間が経過するにつれて、水分や大気中の汚染物質などの影響を受けて、腐ったりさびたりして、劣化します。その結果、住宅をそのまま継続して使用することが困難となって、建替えなどが必要となることがあります。住宅に使用される材料の劣化の進行を遅らせるための対策がどの程度講じられているかを評価します。
家は経年で劣化していきます。
劣化の軽減対策のされている家は長期に渡って劣化しにくく、家が長持ちします。
また、維持保全の費用も安くすみます。
劣化の軽減を考えられている家と考えられていない家では壁や断熱材、柱の太さ、土台等のつくりが違い、劣化の度合いが大きく変わってきます↓
劣化対策等級は1～3まであり、劣化対策等級3であれば通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代（おおむね75～90年）まで、大規模な改修工事を必要としません。
劣化対策等級も現在（2022年3月）ではパワービルダー系でも等級3となっているところが多いですが、つくりの良い家は等級3を超えるような劣化対策となっています。
温熱環境
温熱環境とは
新築_PDF用 (mlit.go.jp)
住宅室内で冬期に暖かく夏期に涼しく過ごすには室内の温度を適切に制御することが重要な
課題となります。
できる限りエネルギーの使用量を削減しつつ暖冷房を行うためには、住宅の構造躯体の断熱
化などに十分な工夫を講じているかを評価します。
温熱環境が良い家は省エネルギーで夏涼しく、冬暖かく暮らすことができます。
エネルギー費が年々上昇しており、脱炭素社会に向けた国の指針に対しても適した家となります。
住宅の省エネルギー基準を元に1～4段階まであり最高等級４は次世代省エネ基準となっていました。
温熱環境も現在（2022年3月）パワービルダー系でも最高等級４となっているところが多いです。
2022年4月より断熱等級５が創設されます↓
6地域でUA値≦0.6は高断熱というにはやや物足りないかと思います。
高断熱住宅であればHEAT20（一般社団法人 20年先を見据えた日本の高断熱住宅研究会）が提案する住宅外皮水準G1～G3辺りになります。
HEAT20G1～G3は↓になります。
省エネ性と初期費用のバランスから考えるとG2くらいが高断熱住宅として良い性能かもしれません。
高性能な家は災害に強くて劣化しにくく、快適な温熱環境となっています。
一度建てれば長い間、豊かに暮らしていけます。
私が中古のi-smartを購入したのもこのため。
長期優良住宅とは
長期優良住宅認定制度 は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅の建築・維持保全に関する計画を「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき認定するものです。
長期優良住宅認定制度の概要について[新築版] (hyoukakyoukai.or.jp)
長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置講じられた優良な住宅です。
現在の日本のストック住宅の2％しか長期優良住宅の認定を受けていません↓
長期優良住宅のような高性能な住宅は資産価値が認められ資産化すると思われます。
今後家を建てる際は長期優良住宅のような家を建て、中古で購入する際も長期優良住宅認定されているものを購入することをおすすめします。
将来の日本の住宅環境
現在の日本は住宅は耐震性、劣化性、温熱環境に乏しい住宅がほとんどになります。
すでに建っているストック住宅はもちろんのこと現在新築されている住宅でも性能が良くない家が建っています。
現時点（2022年3月）ではまだ断熱基準も義務化されておらず性能の悪い家を建てることができてしまいます。
人口が減少しており、脱炭素社会を目指す日本では空き家問題もあり、新たな家の建築は性能の高く、建築棟数を抑える必要があります。
今後は建築資材の高騰、大工の減少による人件費の高騰により家の建築費用が上がっていくことが予想されます。
限られた数の性能の良い新築と既存のストック住宅のリフォームによる性能の向上が必要になります。
国交省を中心として政府も推進しています↓
将来的には高性能でないと家が建てられなくなり、非常に高価になると思われます。
今みたいに簡単に建てられなくなる。
家の資産価値を維持、高めるには
家の資産価値を維持するには定期的な維持保全が必要です。
定期的に維持保全することで家の劣化を抑えて資産価値を維持できます。
定期的な維持保全を行うことで維持費用を抑えることもできます。
定期的な維持保全をされた家は資産価値が維持され、築年数では無く実質的経過年数で資産価値を評価されるようになります。
定期的に維持保全した方がメリットがあるようにしないとみんな直さないよね。
売却の際にはホームインスペクションを実施
ホームインスペクション（住宅診断）とは、
住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう専門業務を指します。住宅の購入前や、ご自宅の売り出し前にホームインスペクションを行なうことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。
日本ホームインスペクターズHPより 住宅診断（ホームインスペクション）とは - 日本ホームインスペクターズ協会 (jshi.org)
ホームインスペクションを実施することで家のコンディションがわかります。
家のコンディションによって売却する際に適した価格で売ることができます。
また、購入する側も家のコンディションがわかることで安心して購入することができます。
ホームインスペクションが浸透すると家の適切な維持保全の大切さ、維持保全による資産価値の維持が実現されます。
私の購入した一条工務店のi-smartは売り主（仲介の不動産屋）がホームインスペクションを実施していて問題無かったために購入しました。
さらに購入してから2年の瑕疵保証が切れる前に再度のホームインスペクションを実施しました。
さくら事務所さんにホームインスペクションを実際に行ってもらった体験記事が↓になります。
インスペクション時の動画がYoutubeに挙げられています↓
ホームインスペクションってどんなことをやるのか、どのくらいお金がかかるのか、中古のi-smartはどんな劣化状態かがわかります。
ホームインスペクションを実施することで住宅の状態がわかり、購入する際に安心感やトラブルを回避することができます。
現在の高性能住宅の中古市場評価
では現在（2022年3月）時点での高性能住宅の中古市場の評価はどのようになっているのでしょうか。
以前に私ヤママメが全国の中古の一条工務店の家の価格を調査しました↓
この調査結果が↓になります。
平均下落率は4.1%/年になっています。
これは一般の中古住宅の下落率の4.5～5.5％/年に比べると低くなっています。
高性能住宅の方がわずかですが市場では評価されており高くなっています。
しかし、本当にわずかで家が資産として評価されているとは到底言えない状況となっています。
逆に言うと現在の日本では高性能な家を中古で買うことは非常にお得であると言えます。
私ヤママメが中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）を購入した記事は↓になります。
今の日本は家が資産にならない。だからこそ本当は価値のある高性能な家を安く買えるチャンスでもあります。
本当に家が資産化するの？「新築の家は作り手が価格を決める、中古の家は住まい手が価値を決める」
日本において将来、家が資産化することを書いてきました。
本当に家が資産化するのでしょうか。
現在の日本では家が資産化することなく消費財として扱われています。
性能の高い家を適切に維持保全すると大きなコストがかかります。
家が資産化しないとこのコストに見合ってきません。
安く家を建てて30年程度で建て替えていく方が良いことになってしまいます。
性能の悪い家を維持保全せずに放置していってしまうと空き家がますます増えていきます。
光熱費などのエネルギー費用も大きく、快適な暮らしができません。
なにより繰り返し家を建てることで将来の世代がどんどん貧しくなっていってしまいます。
家が資産化するか一番大きいのは住まい手が家の資産価値を認識し、認めていくことになります。
「建築知識ビルダース No.48」
の松尾和也さんと水野和敏さんの対談の中で水野和敏さんの言葉で
「新車はメーカーが価格を決める、中古車はユーザーが価値を決める」
というものがあります。
家も同じだと思います。
「新築の家は作り手が価格を決める、中古の家は住まい手が価値を決める」
住まい手が性能の高く劣化しにくい家に資産価値があると気づき、高値で売買をすれば家に資産価値が出ます。
住まい手が性能の高い家に資産価値を見出せば、建設業界も対応せざるを得なくなります。
国の方針では今回の記事に挙げたように家が資産化する将来へ様々な施策がなされています。
あとは住まい手が家を資産と認め、将来の世代が豊かになっていくようにしないといけません。
家が資産化するには住まい手みんなが中古の家が資産あると思う必要があります。
高性能な中古の家に住みたいってみんな思いましょう。
日本の家が資産化して豊かになれます。
今日は以上になります。
高気密・高断熱の家は世界的に見ても当然の性能であり、高気密・高断熱の家に全ての人が住めるようにならないといけないと思います。
しかし、現在の日本では一般的な収入の人では高気密・高断熱の家を建てることが非常に難しいです。
将来的には全ての人が住めるようになって欲しいです。
現在の日本で庶民が高気密・高断熱の家を購入する１つの方法が
中古で購入する
です。
中古で一条工務店のi-smart（アイスマート）を購入しした記事は↓です。
高気密・高断熱の家の購入や住まい方について勉強をしているときに参考になったおすすめの本があります。
↓のものになるので興味がある人は読んでみてください。家の考えが大きく変わりました。
各部屋の温湿度管理便利なのが「SwitchBot 温湿度計」です。
温湿度が測定できアプリ上で測定結果を確認できます。
「SwitchBot Hub Mini」と連携すると「温度が27℃を超えたらエアコンを起動」などの自動設定をすることもできます。
私の家では気温、湿度の測定を↓のものを使っています。
今までの記事でもよくグラフをのせて使っています。おすすめです。
NETATMO(ネタトモ) ウェザーステーションを使った記事は↓です。
高気密・高断熱の家では湿度管理が気になります。安価で絶対湿度が計れるのが↓の「みはりん坊ダブル」です。私も使っています。おすすめです。
みはりん坊ダブルを使った記事は↓です。
私の購入したような中古物件がみつかるのはなかなか難しく時間がかかります。
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私ヤママメの家のエアコンの設置業者を探す際にくらしのマーケットで探しました。
高気密高断熱の家の設置なのできちっとした作業ができる方を探す際に口コミが見られるので非常に参考になりました。
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