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こんにちはヤママメです。
大学入学共通テストに小倉優子さんが受験されるようです。
芸能人でも大学や大学院で学ぶ「学び直し」される方が増えています。
私ヤママメはつい「センター試験」と言ってしまいます。
「センター試験」を３回受けてる、アラフォーヤママメです。
中古の家を検討していると物件価格が妥当なのかわからないと思います。
中古の家は土地代と建物、外構などが全て込みの値段になっており得なのか損なのかわかりにくくなっています。
そこで中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）を購入した私ヤママメが中古市場に出ている一条工務店の家の価格を2021年10月に調べました。
中古の一条工務店の家の全国の物件価格を集計して市場の相場を出したものです。
今回は前回から1年３ヶ月経った2023年1月時の市場価格がどのように変化しているか確認しました。
市場の相場を見ることで中古物件の値段が高いのか安いのか判断する材料になると思います。
2023年1月の中古の一条工務店の市場相場を書いていきます。
1年以上経過して市場価格はどのように変化したのか。
中古住宅購入についてご質問やご意見などはこのブログのお問い合わせやinstgramやtwitterのDMなどに送って頂ければご回答します。
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実際に相談があり購入された方の記事は↓になります。
中古住宅の価格について
中古住宅は土地と土地以外を合わせた価格が物件価格となっています。
土地は文字通りの土地の価格で土地の広さとその地域の坪単価でほぼ決まります。
土地以外は建物の値段に加えて外構やカーポート、太陽光発電などすでに設置されているものを含む価格になります。
新築であれば地盤工事費用や電気、水道の引き込み費用などがかかりますが中古ではこの費用も含まれていると考えられます。
そのため土地以外の建坪単価は新築時の本体建築坪単価に比べると高くなっています。
土地代は新築時から地域の土地価格が変わっていなければ変わりません。
一方で土地以外の価格は築年数によって下落していきます。
木造住宅では法定耐用年数22年でほぼ価格が0になります。
実際の築年数による価格下落は↓です。
22年でほぼ0となると1年あたり約4.5％下落することになります。
実際の下落はそれよりも大きく約5.5%くらい下落していることがわかります。
中古住宅は下落が大きいのでお得。
2021年10月時の中古の一条工務店の価格について
2021年10月に中古の一条工務店の価格を調べています。
詳しくは↓の記事から
2021年10月時の中古の一条工務店の市場価格概要
2021年10月時の市場価格調査の概要は下の通りです。
・「SUUMO」の中古住宅の検索条件で地域を全国、築年数を10年以下の一条工務店とし、i-smartやセゾン、ブリアールなど全て対象とした。
検索結果物件数118件（検索日：2021年10月9日）
物件価格（土地+土地以外） 2,150～9,980万円 平均4,046万円
土地以外価格 1,413～5,918万円 平均2,620万円
建物延床面積 75.82～184.21㎡ 平均108.0㎡
築年数 4ヶ月～9年11ヶ月 平均4年6ヶ月
土地以外の坪単価 43.9～134.1万円/坪 平均80.8万円/坪
※土地以外の坪単価＝土地以外の価格/建物延床面積
土地以外の坪単価と築年数をプロットしたグラフが↓になります。
このグラフの値から読み取ると以下のようになります。
・平均下落率は4.1%/年
・中古平均坪単価80.8万円/坪（築4.5年）の新築価格は95.7万円/坪
・平均では築5年で76万円/坪、築10年で56.5万円/坪
・データのバラつきが大きく平均下落線から大きく乖離しているものがある。
価格の下落率 4.1%/年 は一般の中古住宅の4.5％/年や5.5％/年に比べると低くなっています。
想定より下落率が低く、一条工務店の中古住宅は高めです。
2023年1月の中古の一条工務店の価格について
2023年1月中古の一条工務店の市場価格調査条件
中古の一条工務店の市場価格調査条件は以下の通りです。
・「suumo」のwebサイトで中古戸建から「一条工務店」のキーワード検索をする↓
・検索条件を地域を全国で築年数を10年以下とし、i-smartやセゾン、ブリアールなど全て対象とした。
・検索結果物件数142件（検索日：2023年1月10日）
※
・出てきた物件の土地の価格を「ウチノカチ」で調べる↓
ウチノカチ 土地価格相場・マンション相場・住宅相場・家賃相場 (utinokati.com)
・土地の相場価格を物件価格から引くことで「土地以外」の値段を算出。
※土地の相場価格は取引履歴が少なかったり、調査した町の範囲が広いなどがありやや不正確なことはご承知ください。
・「土地以外」は建物、外構、太陽光発電などを含む値段となる。
物件状態が安定している築浅の10年以内にしました。
2023年1月中古の一条工務店の市場価格調査結果
中古の一条工務店の市場価格調査結果（142件分）は以下の通りです。
物件価格（土地+土地以外） 1,900～1億1,000万円 平均4,261万円
土地以外価格 1,514～5,468万円 平均2,846万円
建物延床面積 70.88～191.11㎡ 平均104.9㎡
築年数 4ヶ月～9年11ヶ月 平均4年10ヶ月
土地以外の坪単価 44.7～150.8万円/坪 平均92.4万円/坪
※土地以外の坪単価＝土地以外の価格/建物延床面積
土地以外の坪単価と築年数をプロットしたグラフが↓になります。
このグラフの値から読み取ると以下のようになります。
・平均下落率は4.9%/年
・中古平均坪単価92.4万円/坪（築4.8年）の新築価格は121.1万円/坪
・平均では築5年で91.4万円/坪、築10年で61.8万円/坪
・データのバラつきは大きいが2021年10月時より小さくなった。
価格の下落率 4.9%/年 は一般の中古住宅の4.5％/年や5.5％/年と同等になっています。
下落率4.9%で計算すると中古の物件価格が相場より高いか安いかの目安がつきます。
例えば
土地30万円/坪が相場の場所で40坪の土地に延床面積30坪の築5年のi-smartが3,700万円で売っていたら。
土地：30万円/坪×40坪＝1,200万円
土地以外：121.1万円/坪×（100％-4.9％×5年）×30坪＝2,743万円
土地+土地以外＝1,200万円+2,743万円=3,943万円
上記より相場よりやや安めの価格であることがわかります。
下落率は中古住宅全体に近いですが価格は高めです。
中古の一条工務店の市場価格の注意点
相場価格の目安を使う際にはいくつか注意点があります。
1.家の種類やオプション、外構費用などによって価格が変わりバラつきが大きい
中古の一条工務店の調査した物件は大半がi-smartになります。
しかし、セゾンやブリアール、i-smile+、i-palette、円熟の家 百年も含まれています。
特に2023年1月の調査では2021年10月には無かったグランセゾンと思われる物件もあり、家の種類によって建築坪単価は大きく違っています。
それに加えてオプションや外構の内容、太陽光発電の設置容量や設置有無などによって大きく違ってきます。
市場の平均の価格は太陽光発電に一般的な外構、ハイドロテクトタイルやグランドカップボードなどのオプションを備えたi-smartの2階建てくらいが想定されます。
これが平屋であれば高くなりますし、太陽光発電が無いと安くなります。
物件の内容をよく確認して差し引きする必要があります。
2.立地条件によって価格は左右される。
中古物件は立地条件と築年数で価格が決まると言われています。
同じ一条工務店の家で築年数が同じでも立地条件で土地以外の価格も変わってきます。
市街化調整区域や需要が少ない地方などでは周りの家の市場価格が安くなっているので土地以外の価格も安くなる傾向にあります。
逆に都会などの土地の高い地域では土地以外の価格も高めに評価される傾向があります。
立地条件の良さも価格に考慮する必要があります。
3.調査にはオプションや太陽光発電の容量や有無などの情報が足りていない。
suumoの物件情報を元に調査を行いましたが、オプションや太陽光発電の容量や有無の記載がまちまちです。
土地以外の価格に価格差が生じる要因になっています。
家の設備や外構の差などを考慮した算出にはなっていません。
しかし、中古住宅では 家の設備や外構は物件価格への影響が小さいのが現状です。
4.土地の価格の算出がやや不正確
条件の欄にも記載しましたが立地の地域の土地の市場価格で土地価格は算出していますが市場価格がやや不正確です。
取引が少ない地方や対象地域が広いと適した価格を正確に出すのが難しくなります。
極力周りの土地相場を調べながら算出しましたが土地が広かったり、町の外れにあるなど価格が乖離していると思われるものもありました。
5.売却事情により中古物件の価格設定が大きな差が生まれている。
中古の物件価格は売り主である元の居住者が決めています。
一般的には周りの市場価格から値段が決められていますが売却事情などにより価格が違ってきています。
売り急いでいる場合は安めに設定されている場合がありますし、残債が多い場合は残債の完済のため市場価格より高く設定されているものもあります。
物件価格をプロットしたグラフの大きなばらつきはこの売却事情も影響されています。
残債を払いきらないと売れないので市場価格より高い価格の場合があります。
2021年10月と2023年1月の中古の一条工務店の市場価格の比較
価格比較
2023年1月の中古の一条工務店の市場価格は2021年10月に調べた価格に比べ大きく変化していました。
物件価格（土地+土地以外）
2021年10月：平均4,046万円 → 2023年1月：平均4,261万円
土地以外価格
2021年10月：平均2,620万円 → 2023年1月：平均2,846万円
建物延床面積
2021年10月：平均108.0㎡ → 2023年1月：平均104.9㎡
築年数
2021年10月：平均4年6ヶ月 → 2023年1月：平均4年10ヶ月
土地以外の坪単価
2021年10月：平均80.8万円/坪 → 2023年1月：平均92.4万円/坪
平均下落率
2021年10月：4.1%/年 → 2023年1月：4.9%/年
新築時土地以外の坪単価
2021年10月：平均95.7万円/坪 → 2023年1月：平均121.1万円/坪
築5年土地以外の坪単価
2021年10月：平均76.0万円/坪 → 2023年1月：平均89.2万円/坪
築10年土地以外の坪単価
2021年10月：平均56.5万円/坪 → 2023年1月：平均61.8万円/坪
中古の一条工務店の家の物件価格が上昇している。
考察
2021年10月と2023年1月の市場価格調査では大きく価格が変わっていました。
変わった理由を考察しました。
１．ウッドショックなどによる住宅価格の高騰
ウッドショックや半導体不足、エネルギーの高騰などを受け、新築住宅の価格が上昇しています。
これを受けて中古住宅全体の価格も上昇しています。
新築住宅価格で20％程度、中古住宅価格も10%程度上がっています。
今回の調査は築10年までの物件を調査しているため、新築住宅の価格変動に近い変動幅になっているのでは無いかと思います。
実際に一条工務店の家の建築坪単価も上昇しており、新たに中古市場に出てくる物件の建築費用も徐々に高くなっています。
2.太陽光発電設備の資産価値評価が高まった
今回の市場調査で印象的だったのが前回の調査の際は物件情報に太陽光発電設備の有無についての記載が非常に少なったものが、今回の調査では設置情報が多くなっていることでした。
太陽光発電設備設置情報記載件数
2021年10月：79/118件 67％ → 2023年1月：106/142件 75％
また、太陽発電設備の設置の有無だけでなく設置容量や売電実績も記載している物件が増えました。
私が中古の一条工務店の家を購入した頃などは（2020年6月）物件情報に太陽光の設置の記載が無かったが物件の問い合わせすると設置されていると言われることが多くありました。
また、中古住宅購入で太陽光発電を引き継ぐと固定買取価格も引き継がれますが2020年6月当時は仲介する不動産屋の営業の方が引き継げることを把握されていないこともありました。
太陽光発電の固定買取による売電収入や自家消費による電気代削減などの大きなメリットがあることが認知されてきたことから物件価格に上乗せされていると思われます。
実際に私に中古の一条工務店の家の購入をご相談された方が物件価格の価格交渉でその地域の物件価格に比べて高いことを聞いたところ、売電収入の分高くなっているとの回答があった事例があります。
中古住宅購入時の太陽光発電の引継ぎによりメリットをまとめた記事は↓です。
3.高性能住宅に資産価値が出始めた？
現状の日本の中古住宅市場では立地と築年数でほぼ価格が決まってしまいます。
その地域の収入で購入されやすい価格を元に値付けされ、実際に取引された事例で価格を決める取引比較事例法が主な価格の決定となっています。
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
国交省 不動産鑑定評価基準
取引比較事例法により立地と築年数をベースにしながらも高性能な家が値下げせずに売れたり、やや高めの値付けでも売れる取引が積み重なっていくと、その事例を元に徐々に価格が上がっていきます。
断熱等級の義務化や新設、エネルギーコストの高騰などにより高性能な家の評価が上がっている可能性があります。
実際に物件情報にも「高断熱」や「トリプルガラス樹脂サッシ」などの高性能であることをうたう記載が前回に比べ非常に増えています。
また、高性能な家は住宅ローンの条件や住宅ローン控除などにも有利となることも価格が上がっている要因と考えられます。
住宅価格全体の上昇と太陽光発電や高性能である点が価格上昇の要因となっている。
ヤママメの中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）の価格を2023年1月時点に換算すると
ヤママメの中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）の購入価格と条件（2020年6月）は↓になります。
・価格は3600万円（土地＋土地以外）
・30万円/坪の地域に48坪の土地で延床面積39坪の2階建ての築7年半のi-smart
詳しくは↓の記事で
市場調査を元に2023年1月に購入するとなると
土地：30万円/坪×48坪＝1,440万円
土地以外：121.1万円/坪×（100％-4.9％）×7.5年×39坪＝2,987万円
土地+土地以外＝1,440万円+2,987万円＝4,427万円
2023年1月の市場の相場価格では4,427万円となり827万円も高くなっています。
同じ条件の物件を購入しようとすると800万円も高くなる。
賃金は変わっていないのに。
中古の一条工務店の市場価格調査まとめ
2023年1月の中古の一条工務店の市場価格は調査から価格が上昇していることがわかりました。
市場価格調査結果を中古物件の購入時の材料にお使いください。
今回142件分の中古物件の調査をしましたので多数のデータが得られました。
今後のブログに書いていこうと思いますが疑問があればお答えします。
また、実際の物件が割安か割高かの判断も目安ですがさせて頂きます。
お問い合わせやコメント、instagramのDMなどで受け付けます。
今日は以上になります。
一条工務店の中古物件の価格などのアドバイスします。
今日は以上になります。
高気密・高断熱の家は世界的に見ても当然の性能であり、高気密・高断熱の家に全ての人が住めるようにならないといけないと思います。
しかし、現在の日本では一般的な収入の人では高気密・高断熱の家を建てることが非常に難しいです。
将来的には全ての人が住めるようになって欲しいです。
現在の日本で庶民が高気密・高断熱の家を購入する１つの方法が
中古で購入する
です。
中古で一条工務店のi-smart（アイスマート）を購入しした記事は↓です。
高気密・高断熱の家の購入や住まい方について勉強をしているときに参考になったおすすめの本があります。
↓のものになるので興味がある人は読んでみてください。家の考えが大きく変わりました。
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私の家では気温、湿度の測定を↓のものを使っています。
今までの記事でもよくグラフをのせて使っています。おすすめです。
NETATMO(ネタトモ) ウェザーステーションを使った記事は↓です。
高気密・高断熱の家では湿度管理が気になります。安価で絶対湿度が計れるのが↓の「みはりん坊ダブル」です。私も使っています。おすすめです。
みはりん坊ダブルを使った記事は↓です。
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