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こんにちはヤママメです。
お盆の終盤戦になっています。
今年のお盆は雨が多くて今日も九州を中心に大雨。
被害が少しでも小さくなることを祈ります。
今日は中古住宅の疑問、質問にお答えします。
ブログ、instagramなどで中古住宅の購入について発信してきました。
おかげさまで見て頂ける方が増えてきました。
見て頂ける人が増えたことにより同じように中古住宅を検討している方から疑問や質問を頂くようになりました。
今回は新築・建売と築１０年の一条工務店の中古住宅を比較してみました。
実際に中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）を購入した経験からお答えします。
住宅業界や不動産業者などの専門家とは一味違った住まい手のお答えになります。
個人的な見解や意見が多分に入りますことをご了承をお願い致します。
新築と中古どちらが良いか。比較したいと思います。
中古住宅購入についてご質問やご意見などはこのブログのお問い合わせやinstgramやtwitterのDMなどに送って頂ければご回答します。
instagramとtwitter↓
実際に相談があり購入された方の記事は↓になります。
私の購入したような中古物件がみつかるのはなかなか難しく時間がかかります。
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中古住宅は新築住宅に比べて高い気がします。
質問内容
家の購入を検討しています。
希望している地域があり、新築と中古の両方を検討しています。
新築に比べて中古住宅の方が値段が高い気がします。
同じような土地に建つ中古の築10年前後の家と新築の家の値段が変わらなかったりします。
同じ値段であれば新築の方が良いと思います。
これは良くある言われる質問になります。
suumoなど不動産情報サイトで調べていると新築の家と中古の家で変わらないようなことがあります。
実例による比較検討
実例を挙げます。
条件
A：40坪の土地に建つ30坪の新築の家
パワービルダーが施工の建売で3000万円
B：40坪の土地に建つ30坪の築10年の中古の家
一条工務店施工のi-cubeで太陽光発電5ｋW有りで3000万円
※同じ地域の土地に建っており土地の相場は40万円/坪とする。
家を探しているとこのような条件は良くあると思います。
土地の価格
A、Bともに同じ地域の40坪の土地ですので価格は同じ
40坪×40万円/坪＝1600万円
となります。
家の価格（土地以外の外構含む価格）
土地の価格が1600万円ですので 家の価格（土地以外の外構含む価格） はA、Bどちらも
3000万円ー1600万円＝1400万円
となります。
家の価格（土地以外の外構含む価格） の妥当性の確認
家の価格（土地以外の外構含む価格） の価格が妥当か確認していきます。
A、Bどちらの 家の価格（土地以外の外構含む価格） の坪単価は
1400万円÷30坪＝47万円/坪
となります。
Aの新築のパワービルダー系の建売はローコスト施工ですので 家の価格（土地以外の外構含む価格） が47万円/坪というのは妥当かと思います。
Bの中古の一条工務店は築10年のため建築当初より価格が下落しています。
日本の中古住宅は家の質などはほぼ関係無く法定耐用年数に従って下落していきます。
木造住宅の場合は法廷耐用年数の22年で価値が０程度になるように下落していきます。
実際の築年数による価格下落は↓です。
このグラフから中古の築10年の建築当初の価格がだいたい計算できます。
築10年だと約45％の価格で取引されますので
1400万円÷45％＝3111万円
坪単価にすると
3111万円÷30坪＝104万円/坪
太陽光発電や外構等の土地以外の価格なので妥当だと思われます。
新築と築10年の家が同じ値段。suumoとか見るとよくありますよ。
A：新築の建売の良い点
新築なのできれい
やはり新築のほうが見た目がきれいです。
日本人は新築信仰が強いので新築である方が価値が高いと思われます。
新築なので当然誰もつかっていません。
中古は他の人が使用していたものになります。
他の人が使っていたのが嫌な人は新築の方が良いですね。
設備が最新のものがある
10年経っているのでやはり設備が良くなっているものがあります。
例えば電子スマートキーであったり宅配ボックスであったりEV充電設備など10年前についていなかったものがついています。
しかし、これらは後付けで比較的安くつけられたりします。
または売り主の方が追加でつけたりしている場合もあります。
10年瑕疵保障など保証がある。
新築であれば10年瑕疵保証があります。
また設備についても2年程度の保証があります。
一方築10年の中古住宅では瑕疵保障は終わっています。
仲介業者か売り主が不動産屋であった場合に独自の保証をつけている場合はありますが通常はあまり保証が無いと思います。
保証があれば何かあっても対応してもらえます。
中古は設備や内外装などに故障や劣化がある
中古は経年劣化や故障などがあり得ます。
特に住宅において重要な箇所や修繕費用のかかる箇所は避けたい所です。
経年劣化や故障があることを見込んでリフォーム費用を見込む必要があります。
やはり新築はきれいで良いですよね。
B：中古の築10年の一条工務店の方が良い点
家の断熱性能が良い
断熱性能についてQ値（熱損失係数） の値で比較します。
Q値（熱損失係数）とは
換気を考慮したものがQ値（熱損失係数）で表されます。
Q値は床面積1㎡当たり・内外温度差１℃における壁床天井からの熱貫流および換気による熱損失です。単位はW/（㎥・K）で、値が小さいほど断熱性が高くなります。
Aの新築のバワービルダーの 建売は断熱等性能等級4程度の断熱性能と言われています。
６地域においてUa値が0.87以下ですので
A:Q値約2.7
となります。
Bの中古の築10年の一条工務店ですが10年前（2011年）のi-cubeが
B：Q値0.7６
となります。
10年前（2011年）の一条工務店の方が現在（2021年）のパワービルダーの家より断熱性能が断然良いことになります。
断熱性能が良いと光熱費が安くなったり快適な家となります。
ランニングコストが安くなる
光熱費
上記のように断熱性能が良いため光熱費が安くなります。
一条工務店のi-smartのHPには↓のような算出があります。
この比較の左の次世代省エネ基準がちょうどAの 新築のバワービルダーの 建売になります。
この算出方法は下に書いてありますが冷暖房のＣＯＰが低すぎたり人がいなかったりと現実離れしています。
また上にも書きましたが10年前のi-cubeのQ値は0.76なので現在のi-smartの0.51よりも高い数字なのでこの算出ほどの差は出ません。
ざっくりですが年間5～10万円の光熱費の差が出るかもしれません。
さらに太陽光発電があり10年買取が終わっていますがパワコンの交換費用等の維持コストを考えても電気代は安くなると思います。
修繕費
修繕費も安くすみます。
外壁であれば一条工務店のハイドロテクトタイルを使用していれば30年に1回のシーリング打ち換えですみます。
太陽光パネル一体の屋根も塗り替えの必要がありません。
木材に防蟻薬剤を注入しており防蟻処理も長く持ちます。
一条工務店の家では長期優良住宅相当の家で修繕費用はB：年間10万円程度を見込んでいます。
一方パワービルダーが建てているような窯業系サイディング外壁にスレート屋根であればA：年間30万円くらいかかると言われています。
家の耐用年数から考えると安い
木造住宅の資産価値は上でも述べたように法令耐用年数の22年で０になるように下がっていきます。
しかし木造住宅の実際の耐用年数は50～60年程度で、 長期優良住宅は100年が想定されています。
これは↓の中古住宅流通市場活性化のため「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」にあります。
報道発表資料：「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について - 国土交通省 (mlit.go.jp)
一条工務店は標準仕様で長期優良住宅仕様です↓
実際の木造住宅の耐用年数で資産価値を想定すると↓になります。
このことから家の耐用年数から見た実際の価値では築10年では10～20％くらいの減と言っても良いのです。
欧米ではこの家の耐用年数から見た資産価値で取引されています。
この家の耐用年数で資産価値を算出するとして築10年で15%減とすると
3111万円×85％＝2644万円
となります。
販売価格の1400万円に比べて1200万円くらい高い計算になります。
家の耐用年数から見る価値で考えると今の中古はかなり格安と考えられます。
10年前の家の方が性能が良い。家電や車だと考えられませんね。
比較結論
A：新築のパワービルダー系の建売はは保証が有りきれいで新築信仰の日本人には好まれると思います。
WEBやSNSの意見を見ているとA：新築を好まれる人の方が多数のようです。
やはり新築が良いのだと思います。
B：中古の築10年の一条工務店のi-cubeは性能が良くランニングコストが安くすむ可能性が高く快適な暮らしができると思われます。
他の人が住んでいて劣化もしていますが家の耐久性から見ればまだまだ問題無いと思います。
Bの中古が選ばれない理由は長期優良住宅のような耐久性が良い家があることや断熱性能のような家の質についてまだまだ広まっていないのだと思います。
今後は中古住宅の価値が見直されて値段が高くなっていくと思われます。
10年後同じ比較をした際はどちらが好まれるか楽しみです。
ご意見、ご感想、ご指摘あればお願いします。
今日は以上になります。
皆さんはAとBどちらが良いですか？ちなみに私はBが良いと思い実際に中古で購入しました。
私ヤママメの家の夏対策
私ヤママメの家では電気代削減のため夏の対策としていくつか行っています。
過去に記事にしていますので紹介します。
夏の強い日射を遮蔽、アウターシェードの設置
南の掃き出し窓の日射遮蔽のためにアウターシェードを設置しました。
アウターシェード設置の過去記事は↓です。
家に適したエアコン選びで全館1台冷房
私ヤママメは高気密高断熱の中古一条工務店のi-smart（アイスマート）に住んでいます。
i-smart（アイスマート）であればエアコン1台で全館冷房できると考えました。
適したエアコン選び方については↓に過去記事があります。
エアコン1台の冷気を全館に、サーキュレーター設置
全館エアコン1台冷房のため冷気を全館に行きわたらせるためにサーキュレーターを設置しました。
サーキュレーターの記事は↓です。
エアコン 室外機の日よけ設置
エアコンを効率的に使えるように室外機に日よけを設置しました。
日よけ設置の記事は↓です。
高気密・高断熱の家は世界的に見ても当然の性能であり、高気密・高断熱の家に全ての人が住めるようにならないといけないと思います。
しかし、現在の日本では一般的な収入の人では高気密・高断熱の家を建てることが非常に難しいです。
将来的には全ての人が住めるようになって欲しいです。
現在の日本で庶民が高気密・高断熱の家を購入する１つの方法が
中古で購入する
です。
中古で一条工務店のi-smart（アイスマート）を購入した記事は↓です。
私の購入したような中古物件がみつかるのはなかなか難しく時間がかかります。
タウンライフでは希望にマッチした不動産情報が無料登録で届くようになります。
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高気密・高断熱の家の購入や住まい方について勉強をしているときに参考になったおすすめの本があります。
↓のものになるので興味がある人は読んでみてください。家の考えが大きく変わりました。
各部屋の温湿度管理便利なのが「SwitchBot 温湿度計」です。
温湿度が測定できアプリ上で測定結果を確認できます。
「SwitchBot Hub Mini」と連携すると「温度が27℃を超えたらエアコンを起動」などの自動設定をすることもできます。
私の家では気温、湿度の測定を↓のものを使っています。
今までの記事でもよくグラフをのせて使っています。おすすめです。
NETATMO(ネタトモ) ウェザーステーションを使った記事は↓です。
高気密・高断熱の家では湿度管理が気になります。安価で絶対湿度が計れるのが↓の「みはりん坊ダブル」です。私も使っています。おすすめです。
みはりん坊ダブルを使った記事は↓です。
私ヤママメの家のエアコンの設置業者を探す際にくらしのマーケットで探しました。
高気密高断熱の家の設置なのできちっとした作業ができる方を探す際に口コミが見られるので非常に参考になりました。
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↓はこのブログを書くに当たって参考にさせて頂いているブログです。
非常に参考になります。
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