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こんにちは。ヤママメです。
長い8月の雨が終わり晴れてきたら暑い日々です。
残暑はいつまで続くのやら。
家の中は快適なんですが。
住宅選びはどのように行っていますか？
普通であればハウジングセンターなどに行ってハウスメーカーを決めたり地元工務店を探したりすると思います。
または住みたい地域を優先すると建売の検討もあるかもしれません。
更には古い中古住宅を購入してリノベーションしてお気に入りの家を作る方法もあります。
上記の選択肢に加えて欲しいのが築浅中古住宅という選択肢です。
私ヤママメは築浅の中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）を購入しました。
築7年半でしたのでリノベーションすること無く住んでいます。
築浅中古住宅を実際に購入した経験からのメリットとデメリットを書いていきます。
限られた予算の住宅選びに築浅の中古住宅は非常にオススメです。
家を購入するというと普通新築ですよね。
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築浅の中古住宅のメリット
1.中古住宅ですがリフォームにお金があまりかからない。
築浅は文字通り建築されてからまだ浅い物件になります。
中古住宅購入では当然のように考えられているリフォームにあまりお金をかけなくて良い場合が多いです。
ケースバイケースですが築古の中古住宅に比べて物件購入費用からの追加費用があまりかかりません。
私ヤママメの中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）は全くリフォームしておりません。
リフォームは全くしていませんが非常にきれいで特に壊れたり大きく劣化しているものはありませんでした。
2.新築に比べて購入費用が安くなる。
築浅と言えど中古住宅なので新築に比べると安いです。
新築住宅はドアを開けて住んだ瞬間に1～2割資産価値が落ちると言われています。
また、現在の日本の住宅は法定耐用年数に沿って資産価値は下がっていきます。
木造の戸建て住宅であれば法定耐用年数の22年で価値が0になるように下がっていきます。
築5年で約3割程度、築10年では55％程度価格が下落します。
築年数による価格下落は↓です。
実際に私ヤママメの中古の一条工務店のi-smart（アイスマトート）は築7年半で4割程度安くなっていました。
木造戸建ての耐用年数は50～60年程度で、一条工務店の家は標準で長期優良住宅相当なので100年程度の耐用年数があります。
耐用年数からすると大きく資産価値が下落していると言えます。
これは↓の中古住宅流通市場活性化のため「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」にあります。
報道発表資料：「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について - 国土交通省 (mlit.go.jp)
一条工務店は標準仕様で長期優良住宅仕様です↓
実際の木造住宅の耐用年数で資産価値を想定すると↓になります。
このことから家の耐用年数から見た実際の価値では築10年では10～20％くらいの減と言っても良いのです。
欧米ではこの家の耐用年数から見た資産価値で取引されています。
今後はこの価格が見直されていき中古住宅の資産価値が高くなると考えられます。
3.外構費用や太陽光発電設備の設置費用がかからない。（含まれている）
中古住宅では多くの場合外構された状態になります。
物件によってまちまちですが庭があったりウッドデッキがあったりカーポートがあったりします。
外構費用は100～300万円程度かかるので馬鹿になりません。
太陽光発電設備も設置している中古住宅が増えています。
設置費用は設置時期や発電容量によって違いますが現在（2021年度）で27.5万円/kW程度します。
例えば5ｋWであれば137.5万円することになります。
太陽光発電設備であれば10ｋW未満で10年、10Kw以上で20年の固定買取制度があります。
設置時期によって買取価格も違いますがこの買取価格も中古住宅購入時に引き継げます。
例えば私ヤママメの中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）は7.8ｋWの太陽光発電設備が設置済みでした。
2013年設置ですので42円/kWhでの買取が2023年まで行われます。
中古住宅の物件費用はこの外構や太陽光発電設備の費用も含まれた価格になります。
太陽光発電は毎月の家計に大きく影響しますので中古住宅検討の際はよく確認したほうが良いと思います。
4.耐震基準や10年瑕疵保障など現状と同じ基準で建築されている。
築古の中古住宅では耐震基準が建築基準法の改正前であると地震に弱い建物である可能性があります。
【旧耐震基準】1981年5月31日以前に建築確認申請が行われた建物に適用
【新耐震基準】1981年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物に適用
【2000年基準】2000年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物（木造）に適用
【耐震基準】旧耐震・新耐震・2000年基準（木造）の違いと有効性 | 資産価値のある家を買う。マイホーム購入はミトミ (mitomi-estate.com)
また、10年瑕疵保障制度が始まる前の建物だと欠陥住宅の可能性も高まります。
住宅の品質確保の促進等に関する法律
新築住宅の取得契約（請負/売買 平成１２年４月１日以降の契約）において、基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）について１０年間の瑕疵担保責任（修補請求権等）が義務づけられます。
住宅：住宅の品質確保の促進等に関する法律 - 国土交通省 (mlit.go.jp)
現行の基準の建物であることは非常に重要です。
中古住宅の購入では建物の状態を確認するためホームインスペクションを行うことをおすすめします。
ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう専門業務を指します。
住宅の購入前や、ご自宅の売り出し前にホームインスペクションを行なうことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。
日本ホームインスペクターズHPより 住宅診断（ホームインスペクション）とは - 日本ホームインスペクターズ協会 (jshi.org)
売り主や仲介の不動産屋がホームインスペクションを実施している場合もありますので確認しましょう。
ホームインスペクションには5～７万円程度かかります。
私ヤママメの中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）は仲介をしていた三井のリハウスがホームインスペクションを実施しておりました。
5.新築に比べ購入に労力や時間がかからず住宅ローンを使って土地と建物代金を一括で払える。
築浅の中古住宅であれば新築同様であったりしますが新築に比べて購入当たっての労力や時間を抑えられます。
住宅購入はとても労力と時間のかかる作業となります。
特に注文住宅で購入となるとハウスメーカー選びや土地探し、間取り決めに各種内外装の内容決めととても労力と時間がかかります。
注文住宅では土地の購入をつなぎローンで建物を住宅ローンで購入するとなりますが中古住宅では住宅ローンで一括で行えます。
このあたりは建売のメリットとほぼ同様のメリットと言えます。
6.こだわりの間取りや外構などが手に入る可能性がある
建売では一般的な間取りや外構であり、質も決して上質とは言えません。
注文住宅の中古住宅ではこだわりの間取りや外構、上質な内外装が手に入る可能性があります。
しかし、このこだわりは万人受けするわけではありませんのでデメリットでもあります。
7.個人間売買の際は消費税がかからない
不動産屋が仲介者としての個人間売買での中古住宅購入では消費税がかかりません。
消費税の10％は住宅という高額なものでは非常に大きな金額となります。
3000万円であれば300万円もかかってしまいます。
個人間売買の中古住宅購入ではこの消費税がかかりません。
不動産屋から購入する中古住宅には消費税はかかります。
デメリットの所で挙げますが消費税がかからない分住宅ローン控除額が少なくなります。
築浅だと新築とも築古とも違ったメリットがあります。
築浅の中古住宅のデメリット
良い所が多い築浅の中古住宅ですが、デメリットもあります。
1.瑕疵保障などハウスメーカーの保証やアフターフォローを受けられない可能性がある。
築10年未満の家であれば通常10年瑕疵保障の対象になります。
しかし、中古住宅として住人が変わってしまうと保証対象外となるメーカーが多いようです。
仲介や販売している中古住宅業者が独自の保証制度を設けている場合があります。
中古住宅の検討の際は保証の有無や内容を確認しましょう。
私ヤママメの中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）は一条工務店の瑕疵保障は対象外と言われました。
個人間売買の住宅取引でしたが仲介して頂いた三井のリハウスの保証を2年付けてもらって対応してもらいました。
2.築浅でも故障や劣化箇所がある可能性がある。
築浅でもやはり中古ですので故障や劣化箇所はあり得ます。
特に築10年くらいですと設備関係が徐々に故障したりする可能性が出てきます。
外壁や屋根もサイディングやスレートですと塗りなおしの時期になります。
ホームインスペクションで故障や劣化、欠陥などを調べて修繕が必要か、または今後直す際の費用などを確認しましょう。
3.仲介手数料が高い。
新築に比べて中古住宅では諸費用が高くなります。
購入価格の10％程度の諸費用がかかると言われています。
新築では5～7％ですので中古住宅の方が諸費用が高くなります。
諸費用が高くなる理由は「仲介手数料」です。
中古住宅購入は多くの場合は個人間売買か不動産屋からの購入になります。
いずれの場合でも仲介手数料が必要になります。
仲介手数料の金額は法律で決められていて
物件価格×3％＋6万円
となります。
さらにこの仲介手数料は消費税がかかります。
個人間売買では住宅購入には消費税はかかりませんが、仲介手数料には消費税がかかってきます。
築浅の住宅は中古住宅でも物件価格が高めなのでこの仲介手数料も高くなってしまいます。
私ヤママメの中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）は3500万円しました。
仲介手数料は
（3500万円×3％+6万円）×110％＝122万円
122万円もの金額になりました。
4.住宅ローン控除金額が少なくなる。
住宅ローン控除は新築であれば毎年4000万円上限の1％が還元となります。
しかしこれは消費税増税の際の特別控除になりますので個人間売買で消費税がかかっていないと特別控除では無くなります。
特別控除が無いと2000万円上限の1％控除になります。
最大40万円の控除が20万円になってしまいますので多いと200万円くらい違ってきます。
ただし、これは購入時に消費税がかかっていないことから大きなデメリットでは無いかもしれません。
新築の方が優遇されている面も多くあります。
まとめ
築浅の中古住宅購入のメリットとデメリットを書いてきました。
私はメリットとデメリットを総合して考えても築浅の中古住宅はオススメと考えます。
家の耐久性の価値より資産価値の下落が大きいのでやはりお得に買えます。
特に私のように高気密高断熱の家を購入しようとして新築では予算が足りないという際は非常に有力な選択肢です。
中古で一条工務店のi-smart（アイスマート）を購入した記事は↓です。
私の購入したような中古物件がみつかるのはなかなか難しく時間がかかります。
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私ヤママメの家の夏対策
私ヤママメの家では電気代削減のため夏の対策としていくつか行っています。
過去に記事にしていますので紹介します。
夏の強い日射を遮蔽、アウターシェードの設置
南の掃き出し窓の日射遮蔽のためにアウターシェードを設置しました。
アウターシェード設置の過去記事は↓です。
家に適したエアコン選びで全館1台冷房
私ヤママメは高気密高断熱の中古一条工務店のi-smart（アイスマート）に住んでいます。
i-smart（アイスマート）であればエアコン1台で全館冷房できると考えました。
適したエアコン選び方については↓に過去記事があります。
エアコン1台の冷気を全館に、サーキュレーター設置
全館エアコン1台冷房のため冷気を全館に行きわたらせるためにサーキュレーターを設置しました。
サーキュレーターの記事は↓です。
エアコン 室外機の日よけ設置
エアコンを効率的に使えるように室外機に日よけを設置しました。
日よけ設置の記事は↓です。
高気密・高断熱の家の購入や住まい方について勉強をしているときに参考になったおすすめの本があります。
↓のものになるので興味がある人は読んでみてください。家の考えが大きく変わりました。
各部屋の温湿度管理便利なのが「SwitchBot 温湿度計」です。
温湿度が測定できアプリ上で測定結果を確認できます。
「SwitchBot Hub Mini」と連携すると「温度が27℃を超えたらエアコンを起動」などの自動設定をすることもできます。
私の家では気温、湿度の測定を↓のものを使っています。
今までの記事でもよくグラフをのせて使っています。おすすめです。
NETATMO(ネタトモ) ウェザーステーションを使った記事は↓です。
高気密・高断熱の家では湿度管理が気になります。安価で絶対湿度が計れるのが↓の「みはりん坊ダブル」です。私も使っています。おすすめです。
みはりん坊ダブルを使った記事は↓です。
私ヤママメの家のエアコンの設置業者を探す際にくらしのマーケットで探しました。
高気密高断熱の家の設置なのできちっとした作業ができる方を探す際に口コミが見られるので非常に参考になりました。
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